Частые вопросы

Не всегда нужен весь объем сразу. Иногда достаточно одного раздела: архитектурного, конструктивного, инженерного или комплекта под конкретный этап. Полный формат нужен там, где важно связать все основные решения между собой и не возвращаться к переделкам уже на стройке.

Разница в глубине и связности. При комплексном проектировании объект рассматривают целиком: архитектура, конструктив, инженерия, рабочие листы, спецификации, увязка разделов. Это снижает риск конфликтов между решениями и делает реализацию более предсказуемой.

Технически можно, но это почти всегда увеличивает риск переделок. Когда ключевые узлы, инженерия или конструктив не проработаны, стройка идет с постоянными уточнениями. В итоге сроки растягиваются, а смета растет.

Сама по себе низкая цена редко говорит о выгоде. Гораздо важнее понять, что входит в объем, кто именно работает над задачей, есть ли у команды опыт с похожими объектами и насколько подробно она прорабатывает решения. Экономия на подготовке часто оборачивается расходами в ходе реализации.

Да, если внутри есть много взаимосвязанных решений. Даже небольшой объект может требовать серьезной увязки архитектуры, инженерии и конструкций. Особенно если помещение коммерческое, находится в старом фонде или готовится под конкретный формат бизнеса.

Такая проверка нужна при споре с подрядчиком, приемке квартиры, покупке дома, появлении трещин, протечек, деформаций или других дефектов. Она помогает понять фактическое состояние объекта и не спорить только на уровне мнений.

Да, если документ подготовлен специалистом, содержит описание объекта, результаты обследования, фотографии, выводы и ответы на поставленные вопросы. Для суда важно, чтобы формулировки были точными и не подменяли факты эмоциями.

Обычный осмотр часто дает предварительное мнение. Независимая строительно-техническая экспертиза включает разбор ситуации, фиксацию дефектов, обследование и письменное заключение. Такой документ можно использовать для претензии, переговоров или судебного спора.

Желательно подготовить договор, смету, проект, акты выполненных работ, переписку с подрядчиком, фотографии дефектов и документы на объект. Если части материалов нет, работу можно начать с осмотра, а недостающие данные уточнить позже.

Цена зависит от типа объекта, площади, количества вопросов, сложности дефектов, документов, необходимости замеров, срочности и формата работы. Проверка квартиры, жилого дома и крупного строительного объекта рассчитывается по-разному.

По внешнему виду можно только предположить причину, но точный вывод делают после осмотра. Важно смотреть расположение трещины, ее направление, ширину раскрытия, материал стены, состояние соседних участков и историю объекта. Если повреждение связано с фундаментом, перекрытием или несущей стеной, обычный косметический ремонт проблему не решит.

Документы помогают быстрее разобраться в конструкции объекта, но их отсутствие не мешает работе. Если проекта, планов БТИ или исполнительной документации нет, инженер фиксирует фактическое состояние на месте: выполняет осмотр, замеры, фотофиксацию и при необходимости назначает дополнительные проверки.

Да, не всегда нужно проверять всё строение целиком. Иногда достаточно оценить помещение, несущую стену, перекрытие, фасад, фундамент, кровлю или конкретный проблемный участок. Объем работ заранее согласуют, чтобы проверка решала задачу заказчика без лишних этапов.

На цену влияет площадь, назначение объекта, сложность конструкций, доступ к проверяемым зонам, срочность, наличие документации и необходимость дополнительных испытаний. Поэтому итоговую стоимость обычно рассчитывают после уточнения задачи и первичных данных по объекту.

В заключении указывают сведения об объекте, выполненные работы, результаты осмотра и измерений, описание дефектов, выводы эксперта и рекомендации. Если задача сложная, документ дополняют расчетами, результатами испытаний, схемами, фотофиксацией и пояснениями по дальнейшей эксплуатации.

Градостроительный кодекс РФ предусматривает продление срока действия разрешения на строительство, при условии, что до его окончания осталось не менее 7 рабочих дней. В таком случае застройщику или его представителю, на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством РФ, необходимо обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство в орган, ранее выдавший разрешение на строительство. В течение 7 рабочих дней, уполномоченные органы принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе, указав причины отказа. Для принятия решения о внесении изменений в разрешение, необходимы те же документы, что и при первичном получении разрешения на строительство.

• Собственник или застройщик.
• Доверенное лицо собственника.
• Заказчик, подрядчик.
• Арендатор земельного участка.

• химически опасные, взрывопожароопасные и объекты спецхимии;
• нефтяная и газовая промышленности;
• коксохимическая промышленность и металлургия;
• горнорудная и нерудная промышленность;
• угольная промышленность;
• транспортировка опасных веществ;
• использующие оборудование, работающее под избыточным давлением;
• системы газопотребления и распределения газа;
• подъемные сооружения;
• хранение и переработка растительного сырья.

Эксплуатирующая организация согласно Федерального закона О промышленной безопасности опасных производственных объектов (с изменениями на 29 июля 2018 года), эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана обеспечивать проведение в установленные сроки и по предъявляемому в установленном порядке предписанию федерального органа исполнительной власти в области промышленной безопасности, или его территориального органа:

• экспертизы промышленной безопасности зданий и сооружений применяемых на опасном производственном объекте;
• экспертизы промышленной безопасности технических устройств применяемых на опасном производственном объекте;
• проведение диагностики и испытаний;
• проведение технического освидетельствования сооружений и технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте.

Экспертизу промышленной безопасности проводит организация, имеющая лицензию Ростехнадзора на проведение экспертизы промышленной безопасности. Экспертиза промышленной безопасности проводится в соответствии с Федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности «Правила проведения экспертизы промышленной безопасности» приказ от 14 ноября 2013 года N 538 (с изменениями на 28 июля 2016 года). Этапы проведения экспертизы промышленной безопасности:

• анализ и изучение проектной, исполнительной, технической, ремонтной и эксплуатационной документации об объекте экспертизы;
• паспорта, сертификаты, технологические регламенты, акты испытаний и другую документацию на технические устройства;
• определение программы диагностики с учетом особенностей конструкции объекта проверки, условий эксплуатации, результатов предыдущих проверок;
• выезд на объект для проведения технического диагностирования с применением неразрушающего и разрушающего контроля, а так же соответствия ее федеральным нормам и правилам промышленной безопасности;
• проведение поверочных расчетов и испытания на прочность и герметичность;
• исследование результатов технической диагностики;
• формирование экспертного заключения с выводами относительно возможности безопасной работы оборудования, степени износа устройств, рекомендациями по ремонту и сроки дальнейшей эксплуатации.

Внимание: очень важно выбирать экспертную организацию правильно, исходя не из самого дешевого ценового предложения, а наличия у организации всех разрешительных документов и достаточного количества квалифицированных специалистов.

Результатом проведения экспертизы промышленной безопасности является:

• заключение, которое подписывается руководителем организации, проводившей экспертизу промышленной безопасности, и экспертом или экспертами в области промышленной безопасности, участвовавшими в проведении указанной экспертизы.
• заключение экспертизы промышленной безопасности представляется ее заказчиком в федеральный орган исполнительной власти в области промышленной безопасности или его территориальный орган, которые вносят в реестр заключений экспертизы промышленной безопасности это заключение в течение пяти рабочих дней со дня его поступления;
• заключение экспертизы промышленной безопасности может быть использовано исключительно с даты его внесения в реестр заключений экспертизы промышленной безопасности федеральным органом исполнительной власти в области промышленной безопасности или его территориальным органом.

Он нужен тогда, когда проект уже нельзя эффективно вести только силами руководителя, подрядчика и проектировщика. Как только задач становится слишком много и они начинают влиять друг на друга, появляется потребность в отдельной управляющей функции.

Да. Но чем раньше специалисты входят в процесс, тем больше пользы они дают. На ранней стадии проще выстроить логику движения и не допустить накопления проблем.

Да. В ряде случаев сопровождение со стороны техзаказчика при капитальном ремонте даже полезнее, чем на новом объекте, потому что на таких проектах много скрытых рисков, изменений по ходу работ и сложных стыков между старым и новым.

Состав зависит от проекта, но обычно это координация, работа с документацией, сопровождение проектирования, строительный контроль, договорная часть, участие в выборе подрядчиков, закупка отдельных услуг и подготовка объекта к завершению.

Да, если нужен полный формат сопровождения. В таком случае команда ведет проект комплексно и берет на себя большую часть организационных и инженерных задач, связанных с реализацией.

Независимый строительный финансово-технический аудит необходим:

1. при покупке инвестиционно-строительного проекта на этапе строительстваи проведения качественного, всестороннего анализа выполненных работ и работ, подлежащих выполнению для принятия решения о приобретении актива.
2. как механизм разрешения споров: инвестор-соинвестор, застройщик-генподрядчик, застройщик-банк и проч.
3. при проверке инвестором своего проекта, снижения рисков и повышения эффективности реализации
4. как средство надзора банка за освоением выделяемых кредитных средств.
5. как способ для инвестора обеспечить максимальную прозрачность и управляемость реализации строительного процесса

Строительный финансово-технический аудит включает:

• Анализ правоустанавливающей документации;
• Анализ состава исходно-разрешительной документации, наличие необходимых разрешений и согласований
• Анализ проектной и рабочей документации на предмет комплектности, применяемых решений. Проверка соответствия документации ИРД, заключению экспертизы и проектным решениям.
• Анализ заключенных договоров с подрядными организациями и исполнение ими своих контрактных обязательств;
• Анализ и экспертиза проектно-сметной документации;
• Обследование объемов выполненных работ. Сравнение с данными о выполнении, полученными от подрядной организации. Анализ объемов работ, необходимых к выполнению для завершения строительства.
• Анализ правильности и качества организации строительного производства: наличие и ведение журналов работ, оценка действий строительного контроля и авторского надзора, соблюдение техники безопасности и проч.;
• Анализ качества выполняемых работ. Оценка организации системы контроля качества на объекте и ее работы;
• Проверка соответствия примененных материалов и оборудования проектным решениям;
• Анализ соблюдения сроков строительства, графика реализации проекта, выявление отклонений и их причин.
• Аудит стоимости, сравнение стоимостей фактически выполненных работ, предъявленных к приемке и принятых, оплаченных работ. Оценка затрат, необходимых для завершения строительства. Выявление нецелевого расходования средств.
• Проверка правильности расходования финансовых ресурсов – контроль выполненных, принятых и оплаченных объемов работ. Контроль непревышения стоимости примененных материалов и оборудования среднерыночных показателей.

Результатом строительного финансово-технического аудита является    независимое экспертное мнение в виде Отчета с изложением полученных сведений, с выкладками обосновывающих материалов, рекомендациями по мерам, необходимым для устранения выявленных недостатков и  управлению факторами, влияющие на успешную реализацию инвестиционного проекта.

1. полный пакет разрешительной, правоустанавливающей и проектной документации;
2. утвержденная смета строительства;
3. исполнительные технические материалы (журналы работ, акты о проведении скрытых работ и испытаний инженерных сетей и коммуникаций, геодезические схемы);
4. отчетные документы, подтверждающие стоимость и объемы исполненных работ и материалов: справки о стоимости затрат и работ, акты приемки выполненных работ, журналы учета выполненных работ;
5. договора подряда, поставки оборудования и материалов.

Компания Гарант Эксперт обладает необходимыми ресурсами и предлагает гибкую ценовую политику, а также индивидуальный подход оказания услуг: стоимость, срок выполнения и объем оказания услуг определяется согласно заданию заказчика.

Энергоаудит (энергетическое обследование) — комплексная оценка информации по использованию энергетических ресурсов, направленная на получение объективных данных об объеме энергетических ресурсов и выявление возможности оптимизации потребления.

Энергетический паспорт — официальный документ, утверждённый Приказом Минэнерго № 182 от 19 апреля 2010 года, предоставляемый по результатам энергетического аудита и свидетельствующий о прохождении обязательного энергетического обследования. Он предоставляет информацию о показателях эффективности использования топливно-энергетических ресурсов в ходе хозяйственной деятельности. Энергетический паспорт позволяет оценить, насколько экономически эффективно используются энергоресурсы, а так же выявить возможности дальнейшей оптимизации потребления технологического энергосырья.

Энергетический паспорт должен быть проверен в Министерстве энергетики РФ и внесен в государственный реестр.

Энергетический паспорт разрабатывается раз в 5 лет.

Программа по энергосбережению состоит из:

— анализа текущей ситуации;
— рекомендаций по энергосбережению, которые касаются основных объектов, зданий и процессов;
— расчета инвестиционных затрат и срока окупаемости энергосберегающих мероприятий;
— плана реализации энергосберегающих мероприятий.

Разработка и внедрение программ по энергосбережению позволяют существенно снизить затраты.

После создания всей необходимой проектной документации начинается основной процесс строительства /реконструкции. Чтобы в процессе проведения строительных работ каждый этап отвечал требованиям проектной, рабочей и сметной документации,  осуществляются авторский надзор за строительством.

Авторский надзор ведется в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте.

Услуга предполагает полный контроль за соответствием выполняемых работ проектным решениям на всех этапах строительства до ввода здания в эксплуатацию.

Надзор поможет избежать ошибок, которые могут быть совершены в случае возникновения ситуации, когда необходимо в силу разных обстоятельств отступить от требований проекта. В этом случае надзор позволяет оперативно и квалифицированно внести изменения в проект.

Авторский надзор за строительством – это необходимая процедура, соответствующая законодательству, которая нужна для допуска объекта к эксплуатации. Без заключения надзорной группы невозможна государственная приемка здания, его дальнейшая эксплуатации по прямому или непрямому назначению.

Авторский надзор способствует недопущению всего, что может привести к ухудшению качества строительства, снижению безопасности и надежности здания (сооружения) или ухудшению их эксплуатационных характеристик, а так же проследить за тем, чтобы конечный результат в точности соответствовал проекту.

Права и обязанности представителей проектной организации на строительной площадке регламентируются СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений». Специалисты, контролирующие возведение и реконструкцию объекта, наделены целым рядом прав, основными из которых являются:

• внесение отступлений и изменений от проектных решений;
• запрещение работ, выполняемых с нарушениями;
• запрещение применения материалов, изделий, устройств, оборудования, включая нестандартного, не соответствующих нормативным документам;
• уточнение, дополнение и изменение проектных и технических решений, если это улучшит архитектурно-строительные свойства.

Согласно требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации новое строительство, реконструкция и некоторые из видов капитального ремонта зданий и сооружений требуют обязательной разработки проектной документации. Она определяет архитектурные, технологические, функциональные и инженерно-технические параметры будущего объекта строительства.

Состав и объем проектной документации определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.08 г. «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию». Согласно данному постановлению, объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на виды:

1. объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности);
2. объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного, коммунально-бытового назначения;
3. линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Они нужны до начала активного проектирования и строительства, а также перед реконструкцией и в тех случаях, когда без изучения участка невозможно принять нормальные инженерные решения.

Да, если проекту действительно нужен только этот блок. Но на практике чаще выгоднее смотреть задачу шире, потому что геологические данные редко работают полностью изолированно от остальных факторов площадки.

Обычно это технический отчет, графические материалы, выводы и рекомендации, которы

Да. Более того, при реконструкции он часто особенно важен, потому что нужно учитывать не только территорию, но и существующую ситуацию, ограничения и фактические условия участка.

Это определяют после короткого анализа задачи, участка и будущего объекта. Именно поэтому сначала всегда идет подготовка, а уже потом формируется программа исследований.

Она нужна тогда, когда в споре требуется установить технические факты: качество работ, причины дефектов, состояние объекта, объем выполненного и возможность дальнейшей эксплуатации.

Да. Экспертиза дома для суда — один из самых частых сценариев, особенно если спор связан с трещинами, протечками, нарушениями после строительства или ремонта.

Обычно анализируют качество, объем, соответствие проекту, фактическое состояние, причины дефектов и последствия нарушений для объекта.

Да. Для объектов в Москве и по области такая работа востребована как по частным, так и по коммерческим спорам. Обычно все начинается с анализа ситуации и перечня вопросов к специалисту.

Проверку обычно заказывают при трещинах, деформациях, просадках, перед капитальным ремонтом, усилением, перепланировкой, изменением нагрузки и перед проектированием. Еще один частый повод — подготовка объекта к сделке или спорной ситуации.

Разовая проверка показывает состояние объекта на конкретный момент. Мониторинг нужен тогда, когда важно отслеживать изменения во времени: осадки, развитие трещин, деформации и поведение конструкций после внешнего воздействия.

Обычно в него включают описание объекта, результаты осмотра и замеров, выводы по конструкциям, выявленные дефекты, рекомендации по ремонту, усилению или дальнейшей эксплуатации, а также приложения с расчетами и схемами, если они требуются.

Да. Это разумный шаг, если нужно понять реальное состояние объекта, возможные скрытые проблемы и будущие расходы до подписания документов.

Да. Перед тем как менять конструктивную схему, усиливать элементы или увеличивать нагрузку, важно понимать, в каком состоянии находится объект сейчас и какие ограничения уже есть.

Она нужна тогда, когда важно получить независимый профессиональный вывод, проверить связность разделов, увидеть риски до подачи и понять, насколько комплект готов к следующему этапу. Внутреннего просмотра часто недостаточно, если проект сложный, дорогой или многораздельный.

Во многих случаях рассматривают не только сам комплект, но и результаты инженерных изысканий, сметный блок, отдельные расчеты и спорные узлы.  В разбор входит и экспертиза рабочей документации, если заказчику важно проверить не только основной пакет.

Да. Именно такой формат часто помогает убрать большую часть проблем заранее, пока правки еще не превратились в авральную переделку. Это особенно полезно, когда впереди важное прохождение и цена задержки высокая.

Она особенно полезна, если бюджет чувствителен к корректировкам, или надо просчитать логику расчета стоимости или если сметная часть играет заметную роль в дальнейшем решении по проекту. В таких случаях важна связка проектных решений и сметной документации.

При реконструкции важно понять, как новые решения сочетаются с существующим зданием, его ограничениями и фактическим состоянием. Здесь ошибки обычно обходятся дороже, чем в новом проекте, поэтому независимый разбор особенно полезен.

Обычно это замечания по разделам, рекомендации по доработке и итоговое заключение в рабочем формате. В результате команда понимает, что именно исправлять, в какой последовательности и где находятся критичные риски.